Kündigung durch den Vermieter - was tun?
In Deutschland gilt das im BGB geregelte soziale Wohnrecht für Mietverhältnisse über Wohnraum. Damit niemand plötzlich auf der Straße steht oder der Willkür des Vermieters ausgesetzt ist, stellt es die Rechte der Mieter unter einen besonderen Schutz.
Folglich hat der Vermieter hinsichtlich der Gestaltung des Mietverhältnisse sowie seiner Beendigung nicht völlig freie Hand. Er ist vielmehr an gesetzliche Vorgaben gebunden.
Während der Mieter jederzeit und ohne besondere Begründung einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag kündigen kann, darf das der Vermieter nur in wenigen Fällen tun und hat zudem formelle Hürden zu überwinden.
Der Mietvertrag kann durch den Vermieter auf zweifache Weise gekündigt werden: außerordentlich (fristlos) und ordentlich (unter Einhaltung der Kündigungsfristen).
Gründe für eine fristlose Kündigung sind immer erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter, so dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Besonders häufig sind in diesem Zusammenhang Kündigungen wegen Nichtzahlung oder ständig verspäteter Zahlung der Miete (Mietzins, Nebenkosten sowie deren Nachzahlungen laut Nebenkostenabrechnung).
Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind Verstöße gegen den Mietvertrag (z.B. unerlaubte Untervermietung) und Störung des Hausfriedens.
Der Mieter muss zwingend vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden sein.
Eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist nur in Ausnahmefällen zulässig: bei Eigenbedarf oder wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mieträume.
Eigenbedarf ist der häufigste Grund einer ordentlichen Kündigung und besteht in der Regel dann, wenn der Vermieter die Wohnung für seine Angehörigen oder sich selbst benötigt. Dies muss in der Kündigung nachvollziehbar begründet werden.
Darüber hinaus müssen alle Kündigungen bestimmten formellen Anforderungen genügen. Die Kündigung muss schriftlich per Brief erfolgen und original vom Vermieter unterschrieben werden. Kündigt ein Verwalter in Namen des Vermieters, muss er eine entsprechende Vollmacht beilegen.
Die Kündigung muss gegenüber sämtlichen Mietern ausgesprochen und immer nachweisbar und nachvollziehbar begründet werden. Außerdem muss auf die gesetzliche Widerspruchsfrist hingewiesen werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung unwirksam und rechtlich nicht mehr durchsetzbar.
Rechte des Mieters
Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegenüber dem Vermieter, wenn er mit der Kündigung nicht einverstanden ist. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietvertrages erklärt und gleichzeitig verlangt werden, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung ist nicht notwendig.Widerspruch kann ebenfalls eingelegt werden, wenn ein „Härtegrund“ vorliegt. Ein solcher Grund kann das hohe Alter oder eine Invalidität des Mieters sein oder die Tatsache, dass zumutbarer Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann.
Neben dem Widerspruch besteht immer auch die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und eine einvernehmliche Lösung zu suchen.